自贡荣县房价走势，这座小城的楼市，正在悄悄变样

三年前我从成都回荣县过年，路过新城区那片刚打好的地基，心里还嘀咕：这地方能卖得出去？今年再回去，那片楼盘已经灯火通明，楼下超市、药店一应俱全。荣县的房价，真的不太一样了。

先看看数据：荣县房价到底涨了多少？

我跟几个本地中介聊过，也翻了近三年的房产交易记录,整理出这张表：

看出来没？2023年明显有个拐点，不是那种一线城市翻倍的涨法，但每个月几百块的涨幅，对普通家庭来说,一套100平的房子一年多掏五六万。

荣县的房价，历来有个特点：慢热但稳，不像隔壁某些县，前年冲上去、去年又跌回来，荣县的房价曲线画得特别“老实”，涨也涨得结结巴巴,跌也跌得磨磨蹭蹭。

为什么荣县房价突然有点动静了？

第一条：高铁站是真的拉了波人

成自宜高铁通车后，荣县到成都东站最快49分钟，我表姐原来在成都打工，现在每周末回荣县看孩子，说“跟以前坐公交去春熙路差不多时间”。

这49分钟改变的不只是通勤，更是人口的流动方向。

以前在大城市买房压力山大的年轻人，开始把目光投向荣县。同样80万，在成都只能买个小套二的老破小，在荣县能拿下一套120平的新电梯房，还能剩下装修钱。 这账谁都会算。

第二条：县城本身也在“长个儿”

荣县这几年的城市骨架，确实在拉开。新城区往南推了三公里，医院、学校、公园跟着就建起来了，老城区那些“一步一个店”的窄巷子，跟新区的六车道比起来,确实不太方便停车。

小区里的停车位从免费到收费，再到涨价，市场规律在推着房价走。

我妈住的老小区，停车靠抢，去年楼下贴了张通知：外来车辆每小时5元，这就是最真实的房价晴雨表——当配套开始收费了,说明人真的多了。

第三条：棚改和旧改的余温

2022年荣县启动了新一轮老旧小区改造，涉及47个小区、超过6000户，拿到补偿款的家庭，一部分流向新房市场，虽然金额不算大，但聚集效应明显：一个小区有人搬了，邻居就开始盘算“咱也换一套？”

哪类房子涨得最快？哪类反而在跌？

我整理了一下中介手里的挂牌和成交数据,发现有这么几个规律：

涨得好的：

• 学区房：荣县中学周边的小区，尤其是总高6-11层的电梯洋房
• 次新房：房龄5年内的新盘，尤其是物业好的
• 带电梯的老小区：加装电梯后，单价普遍上浮8%-12%

不太动甚至微跌的：

• 步梯顶楼：尤其是没有阁楼、没有电梯的老房子
• 地段偏僻的独栋：离主城区超过5公里的自建房
• 没有物业的老小区：水管老化、楼道堆物、没有停车位

![荣县老城区和新城区的对比图，左边是改造前的旧街,右边是新建的住宅区]

现在该不该在荣县买房？我的三个观察

第一个观察：自住可以上车，投资要谨慎。

荣县的房价支撑主要来自真实的居住需求，而不是投机资金，这意味着它不会大涨大跌，如果你想五年后翻倍卖掉，可能会失望，但如果你是想有个安稳的家,那现在是个比较稳的窗口期。

第二个观察：选地段比选户型更重要。

荣县的城市发展重心很明确：向南，所以同样的单价，城南的新盘比城北的老盘更有保值空间。有个小技巧：看政府最近在哪条路上设公交站、在哪画停车位，那些地方大概率会涨。

第三个观察：别被“特价房”晃了眼。

2023年下半年，荣县有个楼盘打出“3988元/㎡起”的广告，我专门去看过，结果那套房在一楼，后面紧挨着垃圾站，我站了十分钟，听到三次垃圾车倒车的声音。价格低总有价格低的道理。

荣县房价的未来，关键看三个变量

人口会不会继续回流？

荣县户籍人口大概68万，常住人口只有52万左右。那个16万的差额，就是潜在的购房需求，如果高铁效应能让回流的比例每年提高1%，一年就多1600个家庭,房子的需求就会持续释放。

产业能不能留住人？

以前荣县主要靠盐化工和农业，年轻人只能往外跑，这几年新材料产业园和食品加工园陆续引进了一些企业，比如做锂电池材料的、做预制菜的，如果这些企业真的能解决“在家门口挣钱”的问题,房价的支撑就会更牢固。

政策会不会转向？

现在首付比例已经降到了20%，利率也到了历史低位。但谁知道明年会不会调整？ 政策这东西，永远是“别人贪婪时恐惧，别人恐惧时贪婪”，现在市场热度不算高,反而可能是冷静思考的好时候。

![荣县新城区的一个在建楼盘,远处能看见塔吊和未完工的楼体]

一点碎碎念

说来说去，房价这东西，跟天气很像，你能预测大概趋势，但具体哪天会下雨、下多大，谁也说不准，我有个朋友，2021年听人说荣县房价要跌，就一直等，等到现在,同一套房贵了差不多4万。

另一个朋友正好相反，借钱买了一套，被月供压得连奶茶都不敢喝了。

所以啊，了解数据是为了心里有数，但真正做决定还是要看自己的钱包和需求，荣县的房价，可能不会让你一夜暴富，但也不会让你一夜返贫，它就像这座小城本身——不紧不慢,但一直在走。